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Inflação é uma grande preocupação em 2016

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De acordo com os economistas de instituições financeiras, a inflação neste ano ficará perto dos 7%. Os especialistas são consultados regularmente e a média das previsões é divulgada toda segunda-feira no boletim Focus do Banco Central (BC).

Já para os consumidores entrevistados pela sondagem do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV/IBRE), o aumento dos preços em 2016 será de 11%. A pesquisa abrange mais de 2.100 pessoas em sete das principais capitais do Brasil.

E para os operadores do mercado de renda fixa, a inflação média até 2020 será de 8,65% ao ano. Essa é a sinalização da diferença entre as taxas das Notas do Tesouro Nacional da classe F – prefixadas – e da classe B – indexadas ao IPCA –, com base nas cotações do fim da primeira semana de janeiro.

A discrepância dos números mostra que o BC terá um duro trabalho pela frente. Ancorar as expectativas e reduzir a inflação para perto do teto da meta exigirá habilidade e perseverança.

O investidor deve ficar atento aos movimentos e declarações da autoridade monetária, para, eventualmente, adequar a composição da carteira.

Segundo o economista Simon Porter, diretor do Fed (Federal Reserve, o banco central americano) de Nova York, é importante que os bancos centrais capturem as diversas expectativas para a inflação. Visão semelhante foi dada por Rob Ranyard, da Leeds University Business School, em apresentação na conferência de educação financeira e comportamento do investidor promovida pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

De acordo com a escola econômica tradicional, estimar a variação dos preços em determinado período de tempo é tarefa relativamente simples. Basta reunir os números, desenvolver um modelo e fazer os cálculos. É assim que os economistas consultados pelo BC fazem as projeções.

O problema é que, cada vez mais, os estudos de economia comportamental vêm demonstrando que as pessoas não agem de maneira 100% racional. Na prática, para a formar as expectativas em relação ao aumento dos preços, outros fatores mais intuitivos são somados aos cálculos dos especialistas.

A percepção sobre o comportamento da inflação tem importância destacada para os não especialistas. Existem, basicamente, três componentes que influenciam essa intuição.

O primeiro é a experiência individual com o aumento de preços de produtos específicos. Para um motorista profissional, se o preço do combustível estiver constante, a percepção que ele tem a respeito da inflação tende a ser baixa. Já para o dono de uma pizzaria que vê o preço dos insumos subindo em ritmo elevado, a impressão é de inflação alta.

O segundo componente é a amplificação social da discussão sobre o aumento dos preços. No atual momento brasileiro, todas as atenções estão voltadas para o estouro da meta de inflação e as ações corretivas que serão tomadas pelo BC. Isso acaba chamando a atenção das pessoas para o problema, gerando um clima de apreensão.

O terceiro fator de impacto nas percepções é a inflação passada e, novamente, a atual situação brasileira serve de ilustração. Como a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi a maior em 13 anos, esse fato acaba contaminando as expectativas para o futuro.

Para complicar, o aumento dos preços de diferentes produtos raramente é equivalente, mesmo em períodos relativamente longos. Por exemplo, há pouco mais de oito anos, o preço do Big Mac era de R$ 6,40; o quilo do pão francês custava R$ 5,00; o litro da gasolina era vendido a R$ 2,43 e a tarifa do ônibus na cidade de São Paulo era de R$ 2,30.

Em termos percentuais, o aumento anualizado do Big Mac e do pão francês foi de 11% ao ano. A gasolina e a tarifa do ônibus subiram cerca de 6% ao ano.

De todo o modo, a inflação passada tem um impacto relevante sobre as expectativas para a inflação futura, especialmente entre o público em geral. O gráfico abaixo mostra a evolução da expectativa de inflação dos consumidores, conforme calculado pela FGV/IBRE, e a variação do IPCA nos 12 meses anteriores. As linhas são praticamente coincidentes.

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A inflação em si não é um problema, desde que os rendimentos acompanhem o ritmo de aumento dos preços. Isso tem acontecido com os salários e com os rendimentos das aplicações financeiras.

Os maiores prejudicados têm sido as atividades empresariais, que vêm sofrendo quedas expressivas no faturamento. A consequência têm sido a redução dos investimentos nas atividades produtivas e o aumento do desemprego.

A preocupação atual dos investidores é preservar as aplicações da corrosão ocasionada pela alta dos preços, sem correr riscos exagerados. E entender a estratégia do BC.

Quatro fundos para investir, se a situação melhorar

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Hoje, é impossível prever o que pode acontecer com o governo Dilma. A falta de coordenação política, ambiente econômico recessivo e propostas erráticas para criação de novos impostos estão minando a confiança sobre a capacidade dos dirigentes de adotar medidas para equilibrar as contas públicas.

Apesar de tudo, o Banco Central tem se mostrado determinado na tarefa de reduzir a inflação. Se a política da autoridade monetária tiver sucesso, os juros irão cair e surgirão oportunidades de ganhos com taxas prefixadas.

Antes de definir o momento certo para apostar nos juros prefixados, é fundamental conhecer os instrumentos financeiros mais indicados.

No segmento de fundos de investimentos, Caixa, Santander, BB e Itaú possuem carteiras com montante de investimento inicial acessível e que tendem a ganhar com a queda dos juros. O histórico de rentabilidade mostra fundos com estratégias atreladas à variação do Índice de Renda Fixa do Mercado (IRFM), indicador que acompanha a evolução das taxas prefixadas.

Uma primeira opção é o Caixa FIC Absoluto Pré RF Longo Prazo. O fundo tem aplicação mínima inicial de R$ 1 mil, é destinado a pessoas físicas ou jurídicas e a taxa de administração é de 1,1% ao ano.

A Lâmina de Informações Essenciais (LIE) afirma que o objetivo da carteira é acompanhar a variação do Certificado de Depósitos Interfinanceiros (CDI). No entanto, o desempenho nos últimos cinco anos tem sido diferente do parâmetro de referência informado.

O material promocional do fundo parece esclarecer a confusão. A estratégia de aplicar, no mínimo, 51% do patrimônio líquido em ativos financeiros ou modalidades operacionais que resultem em taxas prefixadas explica a maior correlação da carteira com o IRFM.

Apesar da divergência de informações deixar o aplicador desconfortável, o risco do investimento parece aceitável.

O Santander possui um fundo com características semelhantes ao da Caixa. A LIE do Santander Pré Renda Fixa Longo Prazo informa que o valor mínimo de aplicação é de R$ 20 mil, a taxa de administração é de 1% ao ano e pessoas físicas ou jurídicas podem investir.

Assim como o fundo da Caixa, o desempenho da a carteira é comparada com o CDI na lâmina, apesar de ser mais correlacionado com a variação do IRFM.

Um ponto negativo é a possibilidade de cobrança da taxa de performance de 20% sobre o que exceder a variação do CDI. Talvez o parâmetro mais justo, neste caso, fosse a variação do IRFM.

Para os clientes do segmento Estilo do BB, está disponível o BB Renda Fixa Pré LP Estilo. A aplicação inicial é de R$ 20 mil, mas o BB adota um critério chamado de “visão integrada”. Se o cliente tiver esse montante em outros produtos, a aplicação no fundo é liberada.

A LIE do fundo diz que a taxa de administração pode variar de 0,80% ao ano a 1,30% ao ano sem, no entanto, esclarecer os motivos. Outro ponto que merece atenção é a divergência sobre o valor mínimo da aplicação, que na lâmina é de R$ 50 mil e sem menção à “visão integrada”.

Ainda, segundo a LIE, o fundo não cobra taxa de performance e o rendimento histórico nos últimos cinco anos tem ficado por volta de 90% do IRFM.

A quarta opção é para os clientes do segmento Personnalité do Itaú. Segundo a LIE do fundo Itaú Personnalité Renda Fixa Pré Longo Prazo, a aplicação mínima é de R$ 100 mil, a taxa de administração é de 1% ao ano e não há cobrança de taxa de performance.

Em termos comparativos, de acordo com os dados da Morningstar, a rentabilidade anualizada nos últimos três anos foi de 6,62% para o BB Pré Estilo, 6,61% para o Itaú Personnalité Pré, 6,47% para o Santander Pré e 5,24% para o Caixa Absoluto.

Esperando por Joaquim Levy

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A confirmação do novo ministro da Fazenda sinaliza uma significativa mudança no rumo da política econômica do governo Dilma. Mas os desafios da nova equipe são grandes.

Para os investidores, o atual ambiente demanda cautela. Enquanto as novas medidas não forem implementadas e os resultados avaliados, é mais prudente administrar as emoções e concentrar a carteira em aplicações de baixo risco e prazo curto.

Os números atuais da economia brasileira são ruins. O crescimento econômico é baixo, o déficit público é alto, a inflação vem se mantendo acima do centro da meta, o desequilíbrio das transações com o exterior é elevado e o volume recorde de aplicações em operações compromissadas começa a atrapalhar a rolagem da dívida pública.

Não é uma situação catastrófica, mas está longe de ser um ambiente confortável. O lado positivo é que o Brasil tem profissionais experientes para enfrentar conjunturas difíceis, como é o caso do futuro ministro Joaquim Levy.

O ajuste inevitável em períodos de descontrole da economia é uma combinação que envolve cortes de gastos públicos, aumento de impostos e elevação dos juros. Quando a receita dá certo, a cotação do dólar tende a cair e os títulos públicos longos podem registrar expressiva valorização.

Os índices das ações da bolsa de valores e o preço dos imóveis costumam demorar mais tempo para se recuperar. O intervalo depende da intensidade dos ajustes e da credibilidade da equipe do governo.

Mas há contrapartidas, especialmente no curto prazo, na forma da redução do nível de atividade e da geração de empregos. Isso porque a lucratividade das empresas fica menor em um cenário de juros mais altos e maior taxação.

O grande trunfo do governo Dilma, e que em larga medida garantiu a reeleição, é o baixo desemprego. A disputa por trabalhadores tem proporcionado seguidos aumentos do salário médio acima da inflação.

Esse fato, somado à maior facilidade para obter crédito pessoal, criou um ambiente que vinha garantido a expansão do consumo das famílias em ritmo acelerado. A campanha da presidente foi hábil em capturar esse sentimento da população e conseguiu um bom contraponto aos resultados macroeconômicos ruins.

Agora, passada a disputa eleitoral, o momento é de correção de rumos. Os dados mais recentes sobre o Produto Interno Bruto (PIB), divulgados na semana passada pelo Instituto Brasileiro de Economia e Estatística (IBGE), mostram novos sinais que indicam o completo esgotamento do antigo modelo.

Um dos principais motores da popularidade da presidente Dilma, o consumo das famílias cresceu 1,5% no acumulado dos últimos quatro trimestres encerrados em setembro de 2014, comparado ao mesmo período do ano anterior. É a menor taxa desde 2004.

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O resultado do PIB parece ter sido a pá de cal sobre as discussões a respeito da eficácia da atual política de incentivos governamentais discricionários, intervenções setoriais e crédito subsidiado. Ao que tudo indica, a anunciada guinada na maneira de conduzir a economia está embasada no consenso de que a insistência na fórmula antiga poderia levar a uma crise de grandes proporções.

Daí a justificativa para a mudança dos gestores da política econômica, apesar de todo o violento discurso ao longo da campanha contra banqueiros e economistas neoliberais.

Sem dúvida, a nova política econômica teria mais credibilidade se estivesse sendo implantada por um novo governo, com orientação ideológica. Será preciso, então, mais esforço para conciliar o discurso da presidente Dilma com a prática imposta pelo Ministério da Fazenda.

Mesmo considerando as incoerências políticas, a reviravolta da posição do governo já repercutiu positivamente sobre os preços dos ativos, em especial nos mercados de renda fixa e câmbio. Os juros das Notas do Tesouro Nacional com taxas prefixadas ou indexadas à inflação caíram bastante nos últimos dias.

Mas ainda é muito cedo para cravar uma tendência. Um questionamento legítimo é imaginar se as novas orientações são apenas uma postura tática para enfrentar uma conjuntura mais difícil ou significa realmente uma reorientação estratégica das ações do governo. Essa dúvida só vai ser esclarecida com o tempo.

Uma primeira indicação da nova postura foi dada pelo Banco Central ao aumentar a taxa Selic logo na primeira semana após a reeleição. Outro aumento está previsto para esta semana. Mas é fundamental complementar as ações da política monetária com o ajuste fiscal que vem sendo preparado pela nova equipe econômica.

A combinação de juros altos com déficit fiscal é a receita para descontrole inflacionário, queda do valor de mercado dos títulos públicos e desvalorização cambial – o inverso do cenário atualmente imaginado. Assim, é prudente manter a paciência. Apostar no controle de risco e aproveitar as altas taxas de juros de curto prazo parecem ser as opções adequadas.

Se efetivamente a inflação cair e a situação econômica melhorar, novas oportunidades de investimento podem aparecer.

Ministro da Fazenda biônico

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A esperança do mercado financeiro é que a presidente Dilma acate as sugestões e nomeie um ministro da Fazenda comprometido em seguir uma determinada cartilha. Idealmente, a missão seria controlar as contas públicas e manter o grau de investimento do país, conforme os critérios das agências de “rating”.

É uma aposta arriscada. Como as demandas sociais são maiores do que a oferta de recursos, a tendência é de que o restante do governo fique sempre contrário às determinações da Fazenda. Para administrar os conflitos, o novo ministro precisaria ter superpoderes.

Um importante teste sobre a disposição do governo para enfrentar os problemas ocorrerá na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) desta semana.

Os integrantes do Copom possuem dados mostrando que a economia brasileira não vai bem. Existe excesso de recursos investidos no curto prazo e incertezas a respeito do equilíbrio entre o ritmo do crescimento do consumo e a capacidade de aumento da oferta de produtos e serviços.

O ambiente justificaria, ao menos, uma discussão sobre a conveniência de subir os juros para debelar a ameaça do aumento ainda maior da inflação. Especialmente considerando as atuais incertezas na condução da política econômica.

A despeito da decisão final sobre o patamar da taxa Selic, seria importante conhecer a opinião dos membros do Copom sobre a perspectiva da economia. A percepção de independência do BC em relação ao governo sairia fortalecida.

Na atual circunstância, a solução para preencher o Ministério da Fazenda parece ser desenvolver uma espécie de robô, insensível aos argumentos das demais áreas do governo. Seria programado apenas para equilibrar o orçamento.

Ou voltar atrás e manter no cargo o ministro Mantega, que possui um histórico comprovado de jogo de cintura e flexibilidade para enfrentar situações difíceis.

Os investimentos depois das eleições

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O fim da disputa eleitoral tem potencial para estimular mudanças nas atuais preferências dos investidores. Na renda fixa, existe grande probabilidade de que o tradicional conforto desapareça. Investimentos com liquidez imediata ou rendimentos com isenção fiscal, atrelados aos juros de curto prazo e com ganhos superiores à inflação não são sustentáveis numa economia equilibrada. A conta para o país simplesmente não fecha.

Logo, a alternativa para tentar manter o retorno no caso da queda dos juros seria ampliar o prazo do investimento. Ou, então, aplicar em fundos com estilos de gestão adaptados ao novo ambiente, especialmente se a economia brasileira ingressar num novo ciclo de desenvolvimento.

Na bolsa, a especulação de curto prazo com os papéis do “kit eleições”, formado por ações de estatais e bancos, está com os dias contados. Outras estratégias, tais como a aposta no desempenho de companhias com melhores perspectivas de crescimento das receitas e dos lucros, tendem a ocupar o espaço.

Num cenário otimista, para suprir as novas demandas dos investidores por aplicações diferenciadas, ofertas públicas de ações e outras operações com títulos e valores mobiliários ficariam mais frequentes. E a diversificação poderia ter lugar de destaque nos portfólios, desde que os riscos fossem corretamente identificados.

No entanto, apesar do potencial clima de otimismo com o fim do período eleitoral, não se pode descartar a chance de as coisas darem errado. Uma possibilidade é o próximo governo ser obrigado a fazer um ajuste mais forte e simultâneo no balanço de pagamentos e nas contas públicas. Nesse caso, a consequência seria uma combinação de alta do dólar, crescimento econômico baixo e inflação acima do atual patamar. Os melhores investimento financeiros nesse cenário são, necessariamente, diferentes.

Ao que tudo indica, a melhor alocação para os investimentos nos próximos meses dependerá da forma como o futuro governo, independentemente do vencedor da eleição de domingo, irá promover os ajustes na economia brasileira. Nessa altura da corrida presidencial, já ficou claro que as políticas efetivas dos candidatos só serão conhecidas com o passar do tempo.

A contrapartida é que o atual ambiente gerou muitas incertezas. A reação dos investidores para conviver com esse clima foi o aumento das posições em aplicações com liquidez imediata.

Reportagem de Angela Bittencourt e Lucinda Pinto, do Valor, ilustra esse fato, destacando o aumento do volume de operações compromissadas do Banco Central. Estima-se que o atual montante de aplicações junto ao BC é de R$ 920 bilhões, ou 20% do PIB. É um recorde histórico.

Uma das funções do BC é regular a liquidez do sistema financeiro. As operações entre a autoridade monetária e os bancos são comuns e servem para dar previsibilidade às atividades bancárias.

O excesso de recursos do sistema financeiro estacionado no BC é sintoma de falta de confiança. A remuneração dos bancos poderia ser maior se os valores estivessem aplicados em operações de empréstimos ou em títulos públicos ou privados.

O atual período eleitoral é marcado por sinais contraditórios. Por exemplo, apesar do excesso de recursos aplicados no curto prazo, os juros se mantêm em patamar relativamente estável. A Selic está em 11% ao ano desde a reunião do Copom do início do mês de abril. Ainda mais relevante é observar o comportamento da diferença entre as taxas das Notas do Tesouro Nacional (NTN), considerando os títulos prefixados (série F), e os papéis indexados à inflação (NTN-B série B), ambos com vencimento acima de cinco anos.

A relação entre os juros prefixados da NTN-F com vencimento em janeiro de 2021 e a remuneração da parcela acima da inflação da NTN-B para agosto de 2020 tem ficado aproximadamente constante. Desde julho deste ano a diferença oscila ao redor de 5,8% ao ano.

A disputa eleitoral parece não ter influência acentuada sobre o comportamento esperado para a inflação nos próximos anos. A perspectiva é de que o novo governo manterá uma política econômica equilibrada.

Já no câmbio, mercado tradicionalmente mais volátil, a sinalização foi diferente. A cotação subiu de R$ 2,20 no início de julho para R$ 2,45 mais recentemente. Isso ocorreu mesmo com o intenso volume de intervenções do BC.

Disputa

No curto prazo, a tendência é que a inflação suba. Mas tudo indica que ainda permanecerá abaixo da rentabilidade das aplicações atreladas ao CDI.

Para o futuro, se houver coordenação das políticas econômicas no próximo governo, é possível que os esforços do Ministério da Fazenda e do BC sejam intensificados para reduzir inflação e fazer a economia crescer novamente. Nesse caso, alongar as aplicações, garantindo o atual nível de juros, tanto dos títulos prefixados quanto dos indexados à inflação, pode proporcionar bons lucros.

Esse cenário é incerto. Assim, a despeito da expectativa para a política econômica do novo governo, é importante ficar atento às oportunidades de investimento, inclusive avaliando as novas modalidades que podem surgir.

Inflação irá subir, mas tende a seguir menor do que os juros

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Ser for repetido o padrão histórico recente, os próximos seis meses serão de inflação elevada e juros altos. Um cenário ruim, mas conhecido.

A variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é normalmente maior no período que abrange o último trimestre do ano e os primeiros três meses do ano seguinte. E um pouco mais baixa entre o segundo e o terceiro trimestre de cada ano.

As barras azuis do gráfico abaixo mostram as épocas do ano em que a inflação é mais baixa. E as barras vermelhas indicam quando ela é mais alta. Os intervalos são de seis meses e as taxas foram anualizadas.

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O pico mais recente da inflação ocorreu entre o quarto trimestre de 2010 e o primeiro trimestre de 2011. O IPCA subiu 9,66% ao ano e coincidiu com o período de transição entre os governos Lula e Dilma.

A reação para controlar a inflação foi aumentar os juros. Em outubro de 2010, a taxa Selic estava em 10,75% ao ano. Em janeiro de 2011, a taxa básica subiu para 11,25% ao ano e começou um ciclo de alta. Atingiu o ponto máximo de 12,50% ao ano no intervalo entre meados de julho e o fim de agosto de 2011.

As aplicações financeiras indexadas ao CDI renderam 10,82% ao ano nesse período de IPCA alto. Para os investidores, o resultado foi um ganho real (acima da inflação) de pouco mais de um ponto percentual, antes do Imposto de Renda.

O padrão de remuneração dos investimentos de baixo risco no Brasil tem sido o de garantir juros maiores do que a inflação. A exceção foram os seis meses compreendidos entre outubro de 2012 e março de 2013, quando o IPCA foi equivalente a 8,11% ao ano.

A taxa Selic da época foi, na maior parte do tempo, fixada em 7,25% ao ano, o recorde de baixa. As aplicações indexadas ao CDI, por sua vez, renderam 6,79% ao ano. Menos, portanto, do que a inflação.

Aquele foi, também, um período crítico para a administração da economia. Avaliando retrospectivamente, o governo Dilma teve que desistir da ênfase nas medidas consideradas mais intervencionistas e acabou sendo forçado a aceitar a política tradicional de elevação da taxa Selic.

Para os investidores, a consequência foi o ganho real das aplicações no período entre outubro de 2013 e março de 2014. Enquanto a inflação atingiu o equivalente a 8,71% ao ano, a remuneração dos investimentos financeiros indexados ao CDI foi de 9,76% ao ano.

Os últimos seis meses registraram variação do IPCA de 4,82% ao ano. Nos próximos seis meses a previsão, virtualmente unânime, é de que a inflação será maior.

O atual patamar da taxa Selic em 11% ao ano parece garantir aos investidores que as aplicações financeiras irão render mais do que a inflação. Pelo menos no horizonte de dois trimestres.

Depois disso, tudo irá depender do novo governo eleito e da política econômica que será adotada.

Faltou a taxa de juros

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A presidente Dilma Rousseff já esclareceu que não muda as leis trabalhistas nem que a vaca tussa e que o Banco Central independente significa menos comida na mesa do trabalhador.

Para completar a análise dos assuntos econômicos mais recorrentemente discutidos, o próximo passo é explicar a razão para o Brasil praticar juros tão elevados, principalmente nos empréstimos livres para pessoas físicas e jurídicas.

A tabela abaixo relaciona a inflação anual e as taxas de juros de curto prazo para um grupo de países. Os dados são revista “The Economist”. De maneira geral, a remuneração do capital está relacionada com o ritmo do aumento dos preços.

País

Inflação

(12 meses)

Juros

(3 meses)

Brasil

6,5

10,8

Rússia

7,6

9,8

Turquia

9,5

9,5

Índia

7,8

8,6

Indonésia

4,0

8,1

África do Sul

6,4

6,1

Colômbia

3,0

4,2

México

4,1

3,3

O Brasil tem juros de um ponto percentual acima do segundo colocado da lista, a Rússia. Mas a inflação é três pontos percentuais menor do que a da Turquia, a maior do grupo.

A tabela não inclui países que enfrentam graves conflitos ou estão com a economia muito desorganizada, tais como Ucrânia, Egito, Argentina e Venezuela.

Conforme apontou o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central (BC), existe uma desigualdade na concessão de crédito no Brasil. A taxa básica de 11% ao ano triplica para aqueles que não tem acesso ao crédito subsidiado.

O custo médio do crédito com recursos livres é de pesados 32% ao ano. Mas quem consegue empréstimos por meio da modalidade de recursos direcionados, paga apenas 8% ao ano em média. Uma barganha inferior à Selic.

A insatisfação dos eleitores de renda mais elevada com o governo da presidente Dilma pode ser um indício de que existem mais pessoas tomando crédito com recursos livres do que com acesso ao crédito subsidiado.

A pista vem de dois indicadores do BC. O volume de crédito livre é maior do que o montante de crédito subsidiado e o crescimento anual do estoque de crédito concedido para as pequenas e médias empresas é menor do que o das pessoas jurídicas de grande porte.

O custo médio de todos os empréstimos é de aproximadamente 20% ao ano. As evidências do atual mecanismo são de que o crédito subsidiado para poucos encarece o crédito livre para muitos. E força o país a praticar juros mais elevados.

Para os investidores, títulos representativos dos empréstimos livres podem ser uma opção de aplicação, desde que o risco de inadimplência seja aceitável.

Preço dos imóveis e bolhas financeiras

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Mais linhas de crédito, queda dos juros e aumento da renda da população foram os fatores que impulsionaram a alta do preço dos imóveis no Brasil nos anos recentes.

O Boletim Regional do Banco Central (BC) de abril de 2014, ao analisar o mercado de São Paulo, comparou os índices gerais de valorização imobiliária com os indicadores que refletem o custo da construção. O resultado impressiona.

Em todos os anos entre 2006 e 2013, o IVG-R, parâmetro calculado pelo BC para medir o comportamento do valor de mercado dos imóveis, teve alta superior ao Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). No total, a diferença foi grande.

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O aumento acumulado do IVG-R no período foi de 3,6 vezes. Já a variação do INCC não chegou a dobrar, limitando a valorização em 70% no intervalo.

Uma das conclusões implícitas nos números é que, na média, a prática de comprar um imóvel na planta, arcar com as despesas de construção e vender após algum tempo proporcionou bons lucros. A valorização do ativo compensou os gastos durante o período de obras.

A relativa facilidade com que essa estratégia de investimento pode ser posta em prática provoca, recorrentemente, a discussão sobre a possível existência de uma bolha no mercado imobiliário. E nos momentos em que os preços deixam de subir no ritmo que vinham aumentando, como agora, o desconforto se acentua.

O saldo da carteira de financiamento imobiliário das instituições financeiras brasileiras cresceu cerca de 50% ao ano desde 2007. É uma sinalização que muitos podem ter usado o bom momento do mercado para tentar alavancar os ganhos, contraindo empréstimos. Em vez de usar capital próprio para comprar um imóvel em construção, por exemplo, a alternativa seria completar o investimento por meio da contratação de um financiamento. Com mais recursos financeiros disponíveis, seria possível comprar dois ou três imóveis adicionais, elevando o potencial de lucro.

Além disso, os juros caíram acentuadamente no período. Significa que o custo financeiro diminuiu e, entre outras consequências, a opção de esperar pelo melhor momento para fazer uma venda ficou mais interessante. Um mercado nessas condições poderia sinalizar para a existência de uma bolha. Tudo funcionaria bem se os preços sempre continuassem subindo. Se recuassem, a estratégia inicialmente planejada teria que ser obrigatoriamente revista.

As bolhas financeiras, invariavelmente, estouram e provocam diversos efeitos nocivos. O BC está atento ao risco, especificamente no setor imobiliário. No Relatório de Estabilidade Financeira de março de 2014, um estudo buscou prever os efeitos de uma eventual queda do preço dos imóveis para o sistema financeiro e concluiu que os riscos são bem pequenos.

A premissa, justificada com diversas simulações, é que a relação entre o montante dos financiamentos habitacionais e o valor de mercado dos imóveis (LTV, na sigla em inglês) é baixa. Dessa forma, o risco de uma crise mais séria é muito reduzido. No caso de aumento generalizado da inadimplência, avalia o BC, as garantias bancárias seriam suficientes para cobrir prejuízos, mesmo com uma queda mais acentuada dos preços. Os bancos estariam seguros.

Outra razão para descartar a hipótese de bolha é o aumento da renda média da população. Os dados do BC apontam para o aumento sistemático da massa salarial desde 2006, sempre acima de 9% ao ano.

Ao avaliar os números, a interpretação é que a alta de preço dos imóveis refletiu uma mudança do padrão de desenvolvimento da economia brasileira. Com mais pessoas recebendo rendimentos maiores e o crédito mais fácil, o aumento dos preços teria sido uma consequência natural.

O processo de urbanização da população também justifica o crescimento da demanda por imóveis. O físico Geoffrey West, por exemplo, desenvolveu um modelo estatístico para prever o comportamento das cidades. Para o pesquisador, as grandes aglomerações urbanas acabam desenvolvendo uma dinâmica própria e, de maneira intrínseca, acabam atraindo populações cada vez maiores. O objetivo dos modelos é tentar descobrir o que rege essa dinâmica.

Talvez seja um uma explicação mais elaborada para o famoso mote dos corretores imobiliários que dizem que a localização é o aspecto mais importante para escolher um imóvel. De fato, algumas regiões concentram as transações mais valiosas.

Todas as análises sobre o mercado imobiliário, seja do ponto de vista financeiro quanto urbanístico, não apontam possíveis direções para o preço dos imóveis. Ainda que, como avalia o BC, estejamos longe de uma bolha, isso não significa que o ritmo recente do aumento dos preços irá continuar.

Houve, de fato, mudanças importantes no padrão da economia brasileira, com mais pessoas, agora com rendimentos maiores, podendo comprar um imóvel. Em contrapartida, a taxa de valorização dos preços acentuadamente maior do que a variação do custo da construção não parece ser sustentável – mesmo levando em conta o poder de atração das grandes cidades. O mais provável é que um novo ponto de equilíbrio seja alcançado.