Mais linhas de crédito, queda dos juros e aumento da renda da população foram os fatores que impulsionaram a alta do preço dos imóveis no Brasil nos anos recentes.

O Boletim Regional do Banco Central (BC) de abril de 2014, ao analisar o mercado de São Paulo, comparou os índices gerais de valorização imobiliária com os indicadores que refletem o custo da construção. O resultado impressiona.

Em todos os anos entre 2006 e 2013, o IVG-R, parâmetro calculado pelo BC para medir o comportamento do valor de mercado dos imóveis, teve alta superior ao Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). No total, a diferença foi grande.

O aumento acumulado do IVG-R no período foi de 3,6 vezes. Já a variação do INCC não chegou a dobrar, limitando a valorização em 70% no intervalo.

Uma das conclusões implícitas nos números é que, na média, a prática de comprar um imóvel na planta, arcar com as despesas de construção e vender após algum tempo proporcionou bons lucros. A valorização do ativo compensou os gastos durante o período de obras.

A relativa facilidade com que essa estratégia de investimento pode ser posta em prática provoca, recorrentemente, a discussão sobre a possível existência de uma bolha no mercado imobiliário. E nos momentos em que os preços deixam de subir no ritmo que vinham aumentando, como agora, o desconforto se acentua.

O saldo da carteira de financiamento imobiliário das instituições financeiras brasileiras cresceu cerca de 50% ao ano desde 2007. É uma sinalização que muitos podem ter usado o bom momento do mercado para tentar alavancar os ganhos, contraindo empréstimos. Em vez de usar capital próprio para comprar um imóvel em construção, por exemplo, a alternativa seria completar o investimento por meio da contratação de um financiamento. Com mais recursos financeiros disponíveis, seria possível comprar dois ou três imóveis adicionais, elevando o potencial de lucro.

Além disso, os juros caíram acentuadamente no período. Significa que o custo financeiro diminuiu e, entre outras consequências, a opção de esperar pelo melhor momento para fazer uma venda ficou mais interessante. Um mercado nessas condições poderia sinalizar para a existência de uma bolha. Tudo funcionaria bem se os preços sempre continuassem subindo. Se recuassem, a estratégia inicialmente planejada teria que ser obrigatoriamente revista.

As bolhas financeiras, invariavelmente, estouram e provocam diversos efeitos nocivos. O BC está atento ao risco, especificamente no setor imobiliário. No Relatório de Estabilidade Financeira de março de 2014, um estudo buscou prever os efeitos de uma eventual queda do preço dos imóveis para o sistema financeiro e concluiu que os riscos são bem pequenos.

A premissa, justificada com diversas simulações, é que a relação entre o montante dos financiamentos habitacionais e o valor de mercado dos imóveis (LTV, na sigla em inglês) é baixa. Dessa forma, o risco de uma crise mais séria é muito reduzido. No caso de aumento generalizado da inadimplência, avalia o BC, as garantias bancárias seriam suficientes para cobrir prejuízos, mesmo com uma queda mais acentuada dos preços. Os bancos estariam seguros.

Outra razão para descartar a hipótese de bolha é o aumento da renda média da população. Os dados do BC apontam para o aumento sistemático da massa salarial desde 2006, sempre acima de 9% ao ano.

Ao avaliar os números, a interpretação é que a alta de preço dos imóveis refletiu uma mudança do padrão de desenvolvimento da economia brasileira. Com mais pessoas recebendo rendimentos maiores e o crédito mais fácil, o aumento dos preços teria sido uma consequência natural.

O processo de urbanização da população também justifica o crescimento da demanda por imóveis. O físico Geoffrey West, por exemplo, desenvolveu um modelo estatístico para prever o comportamento das cidades. Para o pesquisador, as grandes aglomerações urbanas acabam desenvolvendo uma dinâmica própria e, de maneira intrínseca, acabam atraindo populações cada vez maiores. O objetivo dos modelos é tentar descobrir o que rege essa dinâmica.

Talvez seja um uma explicação mais elaborada para o famoso mote dos corretores imobiliários que dizem que a localização é o aspecto mais importante para escolher um imóvel. De fato, algumas regiões concentram as transações mais valiosas.

Todas as análises sobre o mercado imobiliário, seja do ponto de vista financeiro quanto urbanístico, não apontam possíveis direções para o preço dos imóveis. Ainda que, como avalia o BC, estejamos longe de uma bolha, isso não significa que o ritmo recente do aumento dos preços irá continuar.

Houve, de fato, mudanças importantes no padrão da economia brasileira, com mais pessoas, agora com rendimentos maiores, podendo comprar um imóvel. Em contrapartida, a taxa de valorização dos preços acentuadamente maior do que a variação do custo da construção não parece ser sustentável – mesmo levando em conta o poder de atração das grandes cidades. O mais provável é que um novo ponto de equilíbrio seja alcançado.